O Jornal Síndico Profissional acompanha entre seus leitores e entrevistados síndicos profissionais que realizaram cursos em diversas escolas de formação. 

Observamos que é bem comum quando questionamos como foi o processo da abertura da empresa, os síndicos falarem que ainda não deram este passo que estão fazendo seus processos de captação de clientes, porém, não fizeram ainda pesquisas sobre o processo de abertura.

Pensando nisso, definimos a abertura deste tema que vem somar com a série que estamos fazendo “Meu primeiro condomínio”. A headhunter Eli Antonelli da Agência BRBRASIS-RH esclarece a importância de ao menos iniciar as pesquisas do processo “Além do recrutamento, nos fazemos na Brbrasis a inserção do síndico profissional no mercado de trabalho. Recebemos os primeiros formulários onde pedimos a descrição da empresa, tópicos em branco e um aviso que ainda não foram dados estes passos. Acredito que é fundamental para o cliente condomínio que o síndico profissional esteja com seu processo completo ou pelo menos em andamento”, diz a Antonelli.

Para aprofundar ainda mais na temática o Jornal Síndico Profissional convidou um dos principais advogados de São Paulo especialista em consultoria jurídica a condomínios e especialista em DIREITO CONDOMINIAL Professor Leandro Leal do escritório “Leandro Leal Advogados Associados”. Advogado formado pela PUC/SP, no ano de 2001. É especialista em direito imobiliário e condominial pela FMU/SP. Advoga para condomínios e associações há mais de dez anos. Membro e professor de Direito Civil do curso de formação de síndicos profissionais e Diretor de Ensino da Associação dos Síndicos e Condomínios Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo – ASSOSINDICOS. Professor convidado da USJT, e membro da AASP e do Conselho do Jovem Advogado da OAB/SP. Palestrante e conferencista de várias empresas do ramo imobiliário. Colunista de alguns sites especializados na área condominial. Contribuiu em eventos e cursos da Brbrasis Condomínios e do Clube Síndico Profissional. 


Jornal Síndico Profissional : Leandro a maioria dos síndicos profissionais iniciantes insistem em abrir a empresa utilizando o MEI – PROGRAMA EMPREENDEDOR INDIVIDUAL, por que não é o ideal para os síndicos profissionais?
Advogado Especialista em DIREITO CONDOMINIAL Leandro Leal: A MEI não é o ideal pois tem um crescimento bastante limitado. O faturamento médio mensal é de menos de R$ 7.000,00 ao mês e pode ter apenas um empregado. Caso ultrapasse este limite a empresa não pode ser uma MEI. Por que já não pensar a médio prazo e com vistas ao crescimento da empresa? O síndico profissional deve ser criativo e pensar grande e começar pela sua própria empresa é a dica mais evidente. Existem excelentes opções cadastradas no sistema SIMPLES de tributação e que permitem inúmeras opções de crescimento. 

Jornal Síndico Profissional: Muitos síndicos querem se manter como pessoa física. Por que isso não funciona? Destaque como o condomínio acaba pagando mais se é RPA?
Advogado Especialista em Direito Condominial Leandro Leal: Síndico profissional como pessoa física não funciona pois além de não oferecer segurança ao condomínio, dá a ideia de um trabalho amador. Além do mais, a tributação incidente sobre o RPA (Recibo de Prestação de Autônomo) é absurda. Sobre o valor da RPA devem ser recolhidos INSS do autônomo (11% a 20% do serviço prestado) INSS patronal (20%, caso não seja optante pelo SIMPLES, o que é o caso dos condomínios), IRRF (de 7,5% a 27,5%) e ISS (depende da alíquota de cada município). Esse valor é inviável para pequenas empresas. Vejamos abaixo um exemplo de retenções:

João da Silva é síndico profissional e trabalha como autônomo.
Ele foi contratado por um condomínio para exercer a sindicatura profissional.
O serviço foi orçado em R$ 4.625,00.
Outra informação importante é que João tem dois dependentes.
A partir daí, a fonte pagadora calculou os descontos por impostos no Recibo de Pagamento Autônomo da seguinte forma:

o      O INSS devido por João será de: 4.625 x 11% = R$ 508,75
o      O INSS patronal que cabe à empresa será de: 4.625 x 20% = R$ 925,00
o      A dedução pelos dois dependentes será de: 189,59 + 189,59 = R$ 379,18
o      A base de cálculo do IRRF será de: 4.625 – 508,75 – 379,18 = R$ 3.737,07
o      A alíquota do IRRF nesse caso será de 15%
o      A parcela a deduzir nesse caso será de R$ 354,80
o      O valor do IRRF devido será de: 3.737,07 x 15% = 560,56 – 354,80 = R$ 205,76
o      O custo final para a empresa será de: 4.625 + 925 = R$ 5.550,00
o      Já a remuneração líquida para o autônomo será de: 4.625 – 508,75 – 205,76 = R$ 3.910,49
 Veja pelo exemplo apresentado que o trabalhador autônomo pagou R$ 714,51 em impostos, o que reduziu sua remuneração pelo serviço em 15,45%.
Advogado Especialista em Direito Condominial Leandro Leal: Além do mais, a característica do autônomo é a prestação de serviços esporádicos, o que confronta com a sindicatura, exercida de forma contínua.


Jornal Síndico Profissional: Quais os códigos você indica de CNAE para abertura de empresa ?
Advogado Especialista em Direito Condominial Leandro Leal: 8111-7 - Serviços combinados para apoio a edifícios, exceto condomínios prediais.


Jornal Síndico Profissional: Qual a importância de já colocar a ação de uma consultoria jurídica e de uma consultoria de engenharia?
Advogado Especialista em Direito Condominial Leandro Leal: Para uma boa sindicatura profissional, o síndico deve se cercar de profissionais capacitados nas mais diversas áreas, uma vez que não há como ser especialista em todas as áreas. Desse modo, o síndico deve ser expert na parte prática da administração e operação do prédio, delegando a parceiros a condução de áreas específicas como o jurídico, por exemplo. Ademais, caso ele não esteja bem assessorado, poderá cometer erros que comprometam a a gestão como um todo e sofrer punições legais que podem inclusive afetar seu próprio patrimônio.

Jornal Síndico Profissional: Quais os maiores erros que você já observou no processo inicial?
Advogado Especialista em Direito Condominial Leandro Leal: O maior erro cometido no início de uma gestão é o síndico não entender completamente o ambiente no qual está inserido. Cada condomínio tem uma história e o síndico deve implantar as mudanças de forma tranquila, com o tempo. A pior coisa que pode existir é um síndico chegar no condomínio e querer mudar tudo, funcionários, terceirizada, administradora, advogado. Fazer isso é romper uma estrutura e trazer para si uma desconfiança geral. As mudanças devem ser implantadas com parcimônia, depois de entender o que cada profissional executa. Dessa forma, o síndico é apoiado pelos condôminos pois toma as atitudes baseado em fato e não em comentários. 

Jornal Síndico Profissional: Por que é importante a presença de um profissional de cartório numa assembleia ?
Advogado Especialista em Direito Condominial Leandro Leal: Dependendo do caso e do “burburinho” pré assembleia, é importante a presença de um cartorário na assembleia para que ele redija uma ata notarial que é um documento com fé pública que elenca tudo que aconteceu de fato naquele ato.


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  • ESTA MATÉRIA TEM UMA SEGUNDA PARTE SOBRE COMO ABRIR SUA EMPRESA DE SÍNDICO PROFISSIONAL.Você pode enviar suas perguntas que iremos responder na segunda matéria. Pode deixar abaixo no comentário. (Procure se identificar QUE CIDADE VOCÊ É / QUE MOMENTO VOCÊ ESTA DA SINDICATURA). Seja bem vindo

2 Comentários

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  1. Bom dia,
    Minha duvida é referente ao codigo CNAE. o indicado no texto é o 8111-7 - Serviços combinados para apoio a edifícios, exceto condomínios prediais.
    Porque "exceto condomínios prediais"?
    Este é o mais adequado?

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  2. Bom dia, tenho duas dúvidas, o CNAE indicado no texto é 8111-7, o que significa o "exceto condomínios prediais"? A outra dúvida, qual tipo de empresa posso abrir em que os bens de PF não fiquem vinculados à PJ? Exemplo, no caso de uma ação trabalhista, não haja bloqueio na conta PF do síndico, fique vinculado somente na PJ.

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