O mundo condominial é genial, sempre temos surpresas neste cenário. Cada dia uma novidade, algo novo. Motivos para haver litígios em condomínios, nunca faltam, sobretudo com o surgimento de plataformas virtuais de compartilhamento de imóveis, como o Airbnb, o Booking, etc. As questões jurídicas, políticas e sociais que surgem nesse cenário são inúmeras e intermináveis.

Uma grande dúvida que paira no universo condominial, tendo em vista a atual legislação brasileira, recai sobre a licitude ou não que condomínios residenciais têm de proibirem ou não o compartilhamento de imóveis por meio destas plataformas virtuais.

O que se vê é que a principal discussão que permeia os diversos processos que se espalham em nossos tribunais, diz respeito à natureza jurídica estabelecida entre o indivíduo que disponibiliza seu imóvel na plataforma digital e aquele que concretiza a contratação. O fato é que temos conseqüências jurídicas diferentes para uma ou para outra situação.

Vale ressaltar que, diante da complexidade do tema, surgem correntes que sustentam a ilegalidade do compartilhamento de imóveis por estas plataformas e defendem que se trata de hospedagem, não de locação. Isto é, a atividade do condômino teria viés comercial, sendo submetida à Lei 11.771/2008, que regula a Política Nacional de Turismo. E, portanto, a disponibilização de unidades de edifícios residenciais por meio de plataformas como Airbnb somente poderia ocorrer com uma licença de funcionamento e previsão de prestação de serviços hoteleiros na convenção do condomínio.

Ao contrário do que pensa a corrente doutrinária acima, existe uma outra que sustenta a legalidade da atividade do condômino, que disponibiliza seu imóvel por meio de plataformas como Airbnb, amparada pela Lei de Locações (Lei 8.245/91). Mais especificamente, a figura da “locação para temporada” prevista no artigo 48 dessa lei, segundo o qual “considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”.

Esta segunda corrente é a que mais se coaduna com a legislação brasileira. Pois, a faculdade de alugar o próprio imóvel é elemento indissociável do direito de propriedade nos termos dos artigos 1.228 e 1.335, inciso I do Código Civil. Portanto, os condomínios não podem proibir o compartilhamento de imóveis por meio de plataformas eletrônicas como Airbnb, pois a faculdade de alugar o imóvel é elemento indissociável do direito de propriedade.

Diante disso, insta salientar que o condomínio não proíba a locação por temporada, que não cobre taxa extra na locação por temporada, mas sim regule a relação com os condôminos, estabelecendo limites de pessoas por unidades, advertindo locadores que estão locando com constância a unidade em curtos espaços de tempo e por fim procurando entender cada situação a fim de resolver da melhor forma possível as intempéries criadas pelo novo sistema. E se for o caso, emita comunicados aos condôminos e regule a relação por meio das assembléias, evitando, assim, desconfortos desnecessários na convivência condominial. Fica a dica!

WELLERSON MAGNO AVELINO - é Colunista Oficial do JORNAL SINDICO PROFISSIONAL -Advogado especialista em condomínio - Diretor Jurídico-Administrativo da ABB.Atuante em Belo Horizonte e região. Escritório Avelino e Fagundes. 















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8 Comentários

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  1. E se o regimento interno proibir o aluguel por temporada, para fins de republica, ou finalidades desse tipo, o que fazer?

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  2. Minha inquilina morava sozinha e anunciava um quarto no airbnb. Fui avisado pelo síndico que havia grande fluxo de pessoas diferentes toda semana no apto e ela dizia que eram amigos ou parentes. Isso deve ser barrado no contrato de locação ?

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  3. Minha inquilina morava sozinha e anunciava um quarto no airbnb. Fui avisado pelo síndico que havia grande fluxo de pessoas diferentes toda semana no apto e ela dizia que eram amigos ou parentes. Isso deve ser barrado no contrato de locação ? resposta ADV WELLERSON MAGNO - DIREITO CONDOMINIAL - A faculdade de alugar o próprio imóvel é elemento indissociável do direito de propriedade. De acordo com o artigo 1.228 do Código Civil, “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem injustamente a possua ou detenha”. O artigo 1.335, inciso I, por sua vez, prevê como direito dos condôminos “usar, fruir e livremente dispor das suas unidades”.

    Quanto a preocupações com segurança ou em relação a danos que possam ser causados ao condomínio, deve-se ressaltar que o Código Civil prevê, em seu artigo 1.337, a possibilidade de que o condomínio aplique multas aos condôminos sempre que estes descumprirem deveres previstos na convenção ou regulamento interno. Trata-se de uma ilusão imaginar que os riscos à segurança ou ao patrimônio podem ser evitados com meras proibições às novas tecnologias. A vida em condomínio envolve riscos, até mesmo envolvendo os próprios condôminos, pois não se conhece intimamente cada pessoa que vive no mesmo edifício. Qualquer pessoa, seja ela proprietária ou locatária, pode causar danos a terceiros; a consequência é pura e simplesmente a responsabilização do causador do dano ou do proprietário da unidade, e não a proibição total de plataformas que simplesmente facilitam o contato entre locadores e locatários.

    Na verdade, plataformas que intermedeiam contratos de locação pela internet podem ser até mais seguras, pois os provedores são obrigados a guardar os registros de acesso dos usuários pelo período de seis meses, como prevê o Marco Civil da Internet (Lei 12.965/14). Se o pagamento for feito por meio de cartão de crédito, dificulta-se ainda mais a ocultação de pessoas que porventura venham a causar danos a terceiros.

    Portanto, os condomínios não podem proibir o compartilhamento de imóveis por meio de plataformas eletrônicas como Airbnb, pois a faculdade de alugar o imóvel é elemento indissociável do direito de propriedade. Naturalmente, essa faculdade pode ser regulada pelas convenções ou regulamentos internos, assim como ocorre com qualquer locação, mas jamais impedida em absoluto por normas condominiais.

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  4. pergunta da síndica Simone: E se o regimento interno proibir o aluguel por temporada, para fins de republica, ou finalidades desse tipo, o que fazer? RESPOSTA DO ADVOGADO WELLERSON MAGNO - DIREITO CONDOMINIAL - Vale lembrar que o RI não pode contrariar a convenção e a lei. A norma é no sentido de que os Condomínios não podem proibir o compartilhamento de imóveis por meio de plataformas eletrônicas como Airbnb, pois a faculdade de alugar o imóvel é elemento indissociável do direito de propriedade.

    Diante disso, insta salientar que o condomínio não proíba a locação por temporada, que não cobre taxa extra na locação por temporada, mas sim regule a relação com os condôminos, através do RI, Assembléiais, estabelecendo limites de pessoas por unidades, advertindo locadores que estão locando com constância a unidade em curtos espaços de tempo e por fim procurando entender cada situação a fim de resolver da melhor forma possível as intempéries criadas pelo novo sistema. E se for o caso, emitir comunicados aos condôminos e regular a relação dos mesmos, evitando, assim, desconfortos desnecessários na convivência condominial.

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  5. Meu nome é Marcio Palacio, como Síndico Profissional a pergunta sobre o tema é sobre quais são os meios legais para dificultar ou “compensar” o condomínio para suportar estes “inquilinos” de aplicativos?
    Visto normalmente não estão nem um pouco interessados em cumprir as normas do condomínio, até porque estão de passagem, trazem muitos transtornos em relação a administração de controle de acessos, controle de uso das áreas comuns e equipamentos do condomínio entre outros. Isso gera uma demanda por serviços extras administrativos.
    No caso de aplicação de multa, quem deve ser notificado? E quem assume a multa, o “locatário” ou o “inquilino”?

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  6. Meu nome é Marcio Palacio, como Síndico Profissional a pergunta sobre o tema é sobre quais são os meios legais para dificultar ou “compensar” o condomínio para suportar estes “inquilinos” de aplicativos?
    Visto normalmente não estão nem um pouco interessados em cumprir as normas do condomínio, até porque estão de passagem, trazem muitos transtornos em relação a administração de controle de acessos, controle de uso das áreas comuns e equipamentos do condomínio entre outros. Isso gera uma demanda por serviços extras administrativos.
    No caso de aplicação de multa, quem deve ser notificado? E quem assume a multa, o “locatário” ou o “inquilino”?

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  7. Olá, meu nome é Helena, sou síndica profissional em Goiânia pela empresa Alcanfôr Síndicos Profissionais e agradeço se puder me esclarecer o seguinte:

    Parece claro que não se pode proibir a locação via aplicativos como o AirBnB.

    Desta forma o Doutor consideraria aceitável inserir no Regime Interno
    precauções acerca de tais locações, como por exemplo multas extras para o caso da infração ser cometida por inquilinos temporários?

    Isso porque,me parece, não ser possível multas com valores diferentes por infrações iguais dada a proibição de tratamento diferenciado, pelo condomínio, em relação aos condôminos.

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