Síndico não condôminio x Convenção pelo síndico condômino

O SÍNDICO NÃO CONDÔMINO- Afinal se na conveção consta que não pode síndico externo. O que fazer? Não esqueça de deixar seu comentário/pergunta abaixo do texto. 

Abrimos um debate no fórum do CLUBE SÍNDICO PROFISSIONAL e nossos síndicos e demais profissionais de condomínios estão debatendo o assunto. 

Segue artigo sobre o tema que conclui a possibilidade sim da participação do síndico não condômino. 

 

• A partir da entrada em vigor do Código Civil de 2002, não tem validade cláusula de convenção que limita a candidatura ao cargo de síndico a quem seja condômino - proprietário ou morador do prédio; o síndico hoje pode ser não só uma pessoa "estranha" ao condomínio como até mesmo uma pessoa jurídica.

De Fortaleza, Ceará, recebemos a seguinte consulta: Tendo em vista o contido no artigo 25 da convenção do nosso condomínio, datada de 15/12/93, e que ainda não foi adequada ao novo Código Civil, solicitamos esclarecer se podemos eleger para o cargo de síndico não condôminos, embora residentes na edificação. Diz a norma mencionada: "a Administração direta do edifício caberá a um síndico - condômino, morador do Edifício, eleito com mandato de 02 (dois) anos, podendo ser reeleito."

Ao tempo em que aprovada tal convenção, a Lei do Condomínio (4591/64) determinava o seguinte: Art 22. - Será eleito, na forma prevista pela convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exercer a 2 anos, permitida a reeleição".  

O Código Civil de 2002, ao regular condomínio edilício, deu nova redação ao tema, com a seguinte dicção:" A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se".

Como se vê, na vigência do artigo 22 da Lei do Condomínio, havia duas regras básicas sobre a eleição do síndico:  mandato máximo de dois anos e direito de o síndico concorrer à reeleição. No mais, aplicava-se o que estivesse na convenção, como previsto na própria lei: "Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a convenção deverá conter: (  ) e ) modo de escolher o síndico e o conselho consultivo " art 9º par 3º).

Disposição Inválida 

O legislador de 200, apesar de cometer à convenção a prerrogativa de determinar a forma de administração do condomínio (art. 1334, incisivo II), estabeleceu quatro regras básicas sobre a questão: eleição pela assembleia (antes havia a possibilidade de a convenção indicar outra forma de escolha), gestão com prazo máximo de dois anos, direito de o síndico de recandidatar e- aqui está novidade - disposição expressa de que o síndico não precisa ser condômino.

Diante do prescrito pelo Código Civil , não restam dúvidas de que qualquer norma da convenção que atingir diretamente as quatro regras básicas terá que ser considerada nula ou ineficaz, para todos os efeitos. Assim, não vale a disposição convencional que estipule o síndico será eleito pelo incorporador do edifício. Também será inócua a cláusula que fixar mandato de três anos para o síndico ( ficará automaticamente reduzido a dois), assim como a que proibir o sindico de reeleger-se.

De igual forma, não terá validade a determinação que limitar a candidatura ao cargo a quem será condômino - proprietário ou morador do prédio, afastando todos os demais (como por exemplo citado no início). O síndico poderá ser não só uma pessoa "estranha" ao condomínio como uma pessoa jurídica, administradora ou não, já que a lei não fez nenhuma restrição neste sentido.

A convenção ou o regimento interno poderão,sim, determinar exigências não regulamentadas pelo lei, como apresentação de "ficha limpa"  (cadastro completo, com negativos) dos candidatos e assim por diante.

Em suma: em principio, qualquer pessoa, natural ou jurídica, pode candidatar-se a síndico de um condomínio, quer seja ou não proprietária de unidade ou residente no prédio. Cabe aos condôminos decidir, separando o joio do trigo.

Artigo Adv. Luiz Fernando de Queiroz - Integra o livro Condomínio em Foco. 

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