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Airbnb: O que esperar do julgamento do STJ sobre locações por aplicativos




No dia 10 de outubro, a quarta turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) iniciou um julgamento que vai decidir se condomínios residenciais podem oferecer ou não imóveis para locação através de plataformas digitais, como o Airbnb.

A grande discussão paira em torno de se essa prática configuraria Locação por Temporada, nos termos do artigo 48 da Lei 8.245/1991 ou se em Hospedagem, conforme Lei 11.771/2008.

O relator do processo, o Ministro Luís Felipe Salomão, chamando para si a responsabilidade do julgamento de um processo oriundo do Estado do Rio Grande do Sul, iniciou o seu voto demonstrando a tendência da maioria das decisões de primeira e segunda instâncias do judiciário, no sentido de não ser possível a limitação do direito de propriedade e nem a proibição desse tipo de prática num condomínio, posto que entendeu o Ilustre Ministro que tal atividade não se assemelha a hotelaria e sim aos contratos típicos de Locação por Temporada, nos moldes da Lei de Locações. 

O Ministro desfez, ainda, o entendimento a meu ver equivocado de alguns especialistas, doutrinadores e inclusive de alguns magistrados quanto ao possível desvio de finalidade do condomínio, resultante da prática de locação por aplicativos. 

Ora, parece cristalino que o simples fato do Locador utilizar meios digitais (grupos de WhatsApp, Redes Sociais, aplicativos do tipo Airbnb ou anúncios em internet) desconfiguraria a finalidade residencial do imóvel. Nos avançados tempos de Word, Wide, Web (WWW) e da mais recente tecnologia de registro (Blockchain), seria no mínimo primitivo achar que a forma de aproximação entre Locador e Locatário continuaria a se dar eternamente por intermédio de contratos impressos obtidos em papelarias ou imobiliárias físicas.

Além do mais, não há serviços nos moldes de hotelaria oferecidos pelos condomínios e essa é a principal característica que diferencia a hospedagem da locação. Portanto, andou bem o Ministro quando defendeu a tese de que não se trata de Hospedagem e sim de Locação por Temporada.

Uma outra questão levantada é se a convenção do condomínio teria poderes para limitar ou proibir a prática de locação por aplicativos. Analisando nosso ordenamento jurídico de forma sistematizada, a meu ver, não tem. A lei de locações não limita e nem coloca qualquer óbice à locação em condomínios residenciais. Portanto, nenhum diploma hierarquicamente inferior (como é o caso da convenção), poderia limitar ou proibir. Para os operadores do direito, bastaria relembrar os fundamentos da teoria da hierarquia das leis (pirâmide de Kelsen).

Independentemente dessa discussão, a maior questão que devemos enfrentar, sob o meu ponto de vista, reside no âmbito dos conflitos causados pela alta rotatividade nos condomínios não acostumados a esse tipo de prática de locação de curtíssima temporada (até 90 dias).

É certo que os condomínios deverão enfrentar essas questões de forma mais direta, jamais proibindo, mas avaliando caso a caso o que precisarão para dar maior segurança aos condôminos e diminuir preventivamente os conflitos.

A resolução, no meu entendimento, reside em se repensar o Regimento Interno de cada condomínio, sobretudo em melhorar os mecanismos de controle de acesso, bem como regrar de forma mais pormenorizada como os conflitos serão resolvidos.

O julgamento da quarta turma do STJ tende a dirimir como os condomínios deverão lidar com essa questão num futuro próximo. O processo está, agora, nas mãos do Ministro Raul Araújo. A ele caberá o segundo voto de um total de 5. Tudo indica que o encaminhamento do assunto se dará mesmo no sentido de não se proibir a locação por aplicativos em condomínios.

Aguardemos!!


ADVOGADO MÁRCIO SPíMPOLO

Advogado Pós-Graduado em Direito Civil, Direito Processual Civil e Direito Imobiliário. Sócio-Diretor do escritório Spimpolo & Advogados Associados; CEO da Directa Gestão Condominial. Professor e Coordenador da Pós-Graduação em Direito e Gestão Condominial na FAAP; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Condominial da 12ª Subseção/OAB-Ribeirão Preto. Colunista semanal na Rádio CBN-Ribeirão no quadro ‘Condomínio Legal’. Colunista dos Portais SindicoLegal, SindicoNet, Universo Condomínio e Articulista da Revista Portuguesa ‘Condomínios’ de Lisboa, Portugal, além de outros periódicos nacionais.

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