Síndico Profissional Rafael Bernardes 30 condomínios: Entrevista sobre Corrupção em Condomínios

Estamos num país que se levanta para gritar que não aguenta mais corrupção na política brasileira. Temos um olhar direcionado às ruas num desejo de fiscalizar as ações de grandes instituições que abalam o país quando ocorrem situações extremas de corrupção como por exemplo a Petrobrás. Porém, como está nosso olhar perante os problemas de corrupção em condomínios? 

Você já parou para pensar que o fato de tantos moradores em condomínios não se interessarem pela “política interna” de seus empreendimentos faz com que ajude a ocorrer as situações de corrupção no condomínio?

Mas, afinal o que é corrupção em condomínios? Quando ocorre? Quais são os riscos para os donos dos imóveis estão passando e nem percebem?

Para mergulhar neste tema tão polêmico e complexo convidamos o síndico profissional Rafael  Bernardes da Patrimonius Síndicos Profissionais. Há 10 anos no mercado possui uma carteira com 30 condomínios na grande São Paulo. A empresa tem como valor servir os moradores e valorizar o imóvel, proteger a família e acima de tudo foco em construir um ambiente acolhedor para as famílias. 

Jornal Síndico Profissional Jornalista Eli Antonelli: Rafael Bernardes a quanto tempo você atua em condomínios? 

Resposta Síndico Profissional Rafael Bernardes: Primeiro gostaria de parabenizar o trabalho que você desenvolve para o mercado de condomínios, envolvendo aqueles que realmente possuem papéis importantes neste dia a dia. Estou a 12 anos nesse mercado.

Jornal Síndico Profissional Jornalista Eli Antonelli: O que é corrupção em condomínios? 

Resposta Síndico Profissional Rafael Bernardes: Difícil definir os limites que separam corrupção do famosos conflito de interesse, mas podemos afirmar que qualquer atitude que seja contrário a lei, convenção, regulamento interno e também as boas práticas de mercado podem ser vista como irregular ou ilegal em nosso dia a dia como gestores prediais. 

Jornal Síndico Profissional Jornalista Eli Antonelli Liste as situações mais complexas que você tomou conhecimento em condomínios de corrupção em condomínios?

Resposta Síndico Profissional Rafael Bernardes: São tantos exemplos que fazer uma lista seria injusto com os próprios exemplos, mas vou relatar um caso que quase levou um condomínio a falência. Um morador tentava a anos ser eleito como síndico, mas todos conheciam seu comportamento agressivo e insistente o que sempre levantou suspeitas sobre suas verdadeiras intenções. A dois anos infelizmente foi o único candidato na eleição de síndico! Foi eleito por falta de opções e o condomínio era resistente a figura de síndico contratado. Esse síndico hoje foi destituído em assembléia, pois sumiu literalmente R$ 200 mil do caixa (Transferência de valores para conta de terceiros) E além dessa apropriação indébita o mesmo síndico investiu em dezenas de obras desnecessárias esgotando todas as reservas financeira deixando um buraco de R$ 600 mil no total! Foi processado, mas veja que só após rombo que as atitudes foram tomadas. Não havia regras financeiras de gastos, não havia auditoria preventiva e não houve fiscalização de quem deveria ter feito que são os conselheiros e próprios moradores. 

Poder absoluto do síndico morador beira a insanidade! É responsabilidade dos moradores assumirem as rédeas do seu patrimônio. Podemos dizer que o condomínio pagou R$600 mil para aprender a gerir e fiscalizar seu caixa.

Jornal Síndico Profissional Jornalista Eli Antonelli: Quais são os grandes riscos para os proprietários dos imóveis quando o condomínio tem um gestor que comete estas irregularidades?

Resposta Síndico Profissional Rafael Bernardes: Muitos, mas principalmente custo corretiva após os desvios e principalmente a deterioração das áreas comuns e consequentemente a desvalorização do seu imóvel. Não vou citar o abalo emocional coletivo que influencia a rotina e redes sociais criando um ambiente nocivo e agressivo.

Jornal Síndico Profissional Jornalista Eli Antonelli: Como evitar a corrupção nos condomínios? Qual o papel da comunidade condominial neste processo?

Resposta Síndico Profissional Rafael Bernardes: Regras aprovadas em assembleia com gatilhos de destituição ao síndico. Nada adianta regras que se não forem cumpridas nada ocorre. 

E essas regras precisam de fiscalização que o mercado chama de compliance termo para acompanhamento das regras da gestão. 

• Limitação de gastos

• Necessidade de cotações 

• Abertura do processo de cotação aos moradores

• Visibilidade do processo de cotação a todos os moradores 

• Auditoria preventiva que acompanha mês a mês as contas

• Prestação de contas on line aberta a todos

• Avaliação de necessidade do produto ou serviço (Muitos realizamos obras "invisíveis")

• código de ética e conduta

 Basicamente e superficialmente esses itens já proporcionam um ambiente mais justo e transparente.

Jornal Síndico Profissional Jornalista Eli Antonelli:  Qual a responsabilidade do conselho perante situações de corrupção em condomínios?

Resposta Síndico Profissional Rafael Bernardes: Ação preventiva já faz parte das suas funções, mas vejo a necessidade de aproximação da gestão como equipe de verdade, mas na maioria ou são ausentes ou querem se colocar numa posição  acima do síndico e isso sempre resulta em choque de gestão. A melhor atitude do Conselho é alinhar suas atividades com o síndico de forma parceira, gentil e acima de tudo deixando claro seu Papel que é fiscalizar. Mas infelizmente isso não ocorre, pois ou escolhem 8 (Ausência total) ou 80 (Querem estar a frente do síndico na gestão). 

Jornal Síndico Profissional Jornalista Eli Antonelli: Uma pergunta um pouco mais complicada...a administradora... O que ela precisa fazer quando identificar que há abusos nas contas do condomínio?

Resposta Síndico Profissional Rafael Bernardes: Síndico, administradora e fornecedores existem por uma razão básica que é SERVIR aos moradores. Neste caso acredito que alem da obrigação legal existe a obrigação moral de não se omitir em caso de corrupção comprovadas. Deve sim existir um canal de comunicação entre administradora e conselho nestes casos. Em nossa gestão deixo isso sempre evidente, pois em alguns casos a corrupção pode até mesmo passa e despercebida pelo síndico sendo cometida por funcionários, prestadores ou até mesmo moradores. A administradora tem obrigação legal e moral de informar a todos atos de desvios éticos. 

Jornal Síndico Profissional Jornalista Eli Antonelli: Como o síndico de excelência deve agir quando um fornecedor oferecer comissão? Qual o papel dele para reduzir esta prática de mercado?

Resposta Síndico Profissional Rafael Bernardes: Quando o processo é transparente o risco de oferta diminui, pois com a contribuição de moradores e conselheiros no processo de pesquisa a chance de oferta diminui, pois aumenta a quantidade de pesquisa de preços e assim ou vence o melhor custo ou o processo não evolui. Quando contrato portaria, limpeza, pintura de torres ou geradores que são os maiores investimentos fazemos um processo através de comissões ou até mesmo em assembleias assim pagamos dentro da qualidade esperada o menor custo. Se existirá comissão financeira a quem indicou (Pode ter sido morador, síndico, conselheiro, etc.) o custo final será o menor possível reduzindo o impacto e excluindo risco de superfaturamento. 

Jornal Síndico Profissional Jornalista Eli Antonelli: Quando o morador tem desconfiança com relação a desvios no condomínio o que ele deve fazer para não comprometer com uma denúncia falsa? 

Resposta Síndico Profissional Rafael Bernardes:Neste caso acredito que uma comissão de avaliação entre moradores deve ser um caminho mais inteligente. A denúncia sempre existirá, mas a condução de verificação precisa ser feita com muito cuidado. 

Jornal Síndico Profissional Jornalista Eli Antonelli:  O que é transparência em condomínios como ela deve ocorrer?  O que é o ideal para que todos tenham acesso a contas?

Resposta Síndico Profissional Rafael Bernardes: Sempre contrato administradoras com sistema on line, pois todos devem ter acesso às notas e recibos. Administradora deve observar as regras impostas no início desta entrevista e criar um Canal de comunicação entre ela e conselho. 

Jornal Síndico Profissional Jornalista Eli Antonelli: O que fazer para que os moradores participem das assembleias e se comprometam com o acompanhamento? 

Resposta Síndico Profissional Rafael Bernardes: Infelizmente as assembleias não tem adesão talvez pelo fato da extensão dos assuntos, discussões, complexidades, falta de transparência ou mesmo falta de tempo dos moradores nesse mundo com carga enorme de responsabilidades. Eu mesmo quando tenho assunto importante que necessita de quórum abro assembleia de sorteio de vagas com grandes assuntos, pois a única reunião com maior número de moradores é o tal sorteio. No mais tentamos fazer uma assembléia  descontraída, leve e democrática com os participantes. A publicidade nos canais de comunicação  da data da assembleia também é importante.

Jornal Síndico Profissional Jornalista Eli Antonelli: Comente situações que você acompanhou de destituição de síndico por corrupção.

Resposta Síndico Profissional Rafael Bernardes: Regularmente as assembleias que somos convidados sua maioria São destituições ou suspeitas de desvios éticos. São feitas auditorias e apontamentos para que isso ocorra. Realmente isso é rotina nos condomínios. 

Jornal Síndico Profissional Jornalista Eli Antonelli: Gostaria de ter algumas dicas da sua empresa de sindico profissional para que os moradores possam seguir e ter uma gestão mais saudável.

Resposta Síndico Profissional Rafael Bernardes: Todas as empresas seja qual for o tamanho ou segmento é aplicado modelos de segurança financeira como limite de investimentos, compras e contratações. Um condomínio não deve ser diferente! Precisamos entender que não existe regras sem fiscalização do cumprimento delas então o estudo de caso deve ser feito antes de desenhar e implantar os procedimentos de gestão. O documento original deve ser um código de ética e conduta que inclui moradores, conselheiros, colaboradores, fornecedores e principalmente síndico. 

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