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Evento Dia do Síndico

Parecer Jurídico: Advogada Alessandra Bravo Coronavírus e os Condomínios



PARECER JURÍDICO
CORONAVÍRUS (COND-19) E OS CONDOMÍNIOS
Campinas, 18 de março de 2020.
Atendendo à solicitação de alguns Síndicos e Conselheiros e em atenção aos últimos acontecimentos sobre a pandemia do vírus COVID-19 (Coronavírus), com base em informações médicas, além das decisões governamentais sobre a saúde pública tomadas sobre o caso e as legislações vigentes, como:

- CF/88: Dignidade da pessoa humana (Art. 1º, inciso III), Art. 196 (Saúde) e Princípio da Precaução (Art. 225);
- Código Civil - Art. 1.277 a 1.278 (Direitos de Propriedade), Art. 1.331 (Obrigações da Convenção), Art. 1.336, inciso IV (Deveres do Condômino), Art. 1.341 (Despesas urgentes) e Art. 1.348, incisos II e VI (Competência do Síndico);
- Código Penal: Artigos 131 e 132, Artigos 267 a 269 (Crimes contra a Saúde Pública – Transmissão, Exposição, Epidemia, Infração e Omissão de notificação e medidas preventivas, Impedimento da propagação da doença em questão);
- Portarias do Ministério da Saúde e Lei nº 204 e 205 de 2016 (Possibilitam a Comunicação de Doença infecciosa à autoridade da saúde por qualquer cidadão);
- Decretos e Portarias do Estado de SP e demais Estados da Federação e, ainda alguns Municípios (Proibição de alguns eventos e/ou limitação de certo número de pessoas), e por fim;
- Lei Federal nº 13.979/20, especificamente, no Artigo 6º, § 1 (Obrigatoriedade de comunicação). Orientações da Organização Mundial de Saúde (OMS) e Regras da Agência Nacional de Vigilância Sanitária (ANVISA), dentre outros.

Ademais, levando ainda em consideração todas as orientações da Coordenadoria de Direito Condominial da OABSP e outras Comissões Condominiais da OAB de toda Federação já publicadas, este escritório de Advocacia Condominial, RECOMENDA e ORIENTA as reflexões abaixo aos Síndicos e Gestores Condominiais, visando a disseminação e propagação da doença no Condomínio e, por ser também princípio da Administração condominial zelar por toda a coletividade, a saber:

A)                 UTILIZAÇÃO DE ÁREAS COMUNS DE USO COLETIVO
São elas: piscinas, salões de jogos, brinquedotecas, espaço teen, academias, quadras poliesportivas, playground, e outros semelhantes. Caso não tenha registro de alguma unidade em quarentena, elas podem ser fechadas ou colocadas regras de utilização, reduzindo a quantidade de pessoas no mesmo local e horários. Se houver registro no Condomínio de quarentena de alguma unidade, é necessário fechar esses ambientes e higienizá-los imediatamente, e deve-se evitar o uso das áreas comuns de grande circulação neste período. Obrigatório em qualquer das hipóteses: utilizar álcool-gel por todo Condomínio – pessoal e disponibilizado pelo Condomínio em vários locais e, após a utilização feita a higienização (borrifar) por cada usuário. Importante: A Sauna neste período deve ser individual o uso e, como a logística da limpeza é difícil após cada utilização, deve ser fechada temporariamente.

B)                 UTILIZAÇÃO DE ÁREAS DE USO RESTRITO
São espaços cuja utilização precisa de agendamento para reserva da utilização: salões de festa, churrasqueira, salão gourmet e afins. Recomenda-se a não utilização desses locais durante esse período, pela aglomeração de pessoas em um espaço fechado, colocando em risco toda a saúde e a coletividade, sempre em prol do interesse coletivo, que se sobrepõe ao individual. Entretanto, caso não surta efeito, entendemos que o fechamento e proibição do uso dessas áreas, visando a preservação da saúde de todos, é legal e amparado juridicamente. Em caso de tentativa de utilização, deve-se ligar 190. Importante: A Organização Mundial da Saúde recomenda o máximo de 10 pessoas dentro de um ambiente totalmente arejado e com 02 metros de distância entre elas.
C)                 ELEVADORES E DEMAIS ÁREAS COMUNS
O bom senso no uso deve prevalecer neste caso. A circulação dentro dos elevadores somente uma família por vez, colocação de álcool gel nas áreas comuns para higienização na entrada e saída dos mesmos (localizados nos halls de entrada do Condomínio e garagens). Importante: os Elevadores não podem ser interditados. O ideal é andar pelas escadas e utilizar álcool gel posteriormente e, não permanecer nessas áreas.

D)                 GARAGENS
Utilize pelo tempo necessário de entrar e sair do carro até a sua unidade e após, higienizar as mãos. Não fique conversando ou falando ao celular dentro do carro e nem com os vizinhos por ser um lugar abafado e muitas vezes fechado.

E)                  OBRAS
Suspender temporariamente se não for urgente ou já iniciada, inclusive nas unidades, devido ao grande fluxo de pessoas nas áreas comuns.
F)                  LIMPEZA DA ÁREA COMUM
Aumentar a limpeza de corrimões, balcões, maçanetas, elevadores, controles de acesso, área comum em geral, pois uma das formas de transmissão do vírus é pelas mãos. Disponibilize álcool-gel por todo o Condomínio.
G)                PORTAS E JANELAS DE TODA A ÁREA COMUM
Manter abertas, livres e desembaraçadas, evitando o contágio pelo vírus.

H)                LIXO DAS UNIDADES
Em caso de suspeita ou comprovação de contaminação, não deve se colocar papel higiênico, lenço descartável ou qualquer outro material com secreções, juntamente com o lixo comum, bem como descartar na área comum. Os funcionários do Condomínio e outros Moradores, estarão também sob risco.

I)                    SERVIÇOS ESSENCIAIS – ENTRADA NO CONDOMÍNIO
A entrada e saída por biometria deve ser evitada. A proibição de entrada de visitantes, Moradores e Entregadores nos apartamentos, somente no caso de quarentena comprovada (a China proibiu visitantes nos prédios onde tinham pessoas infectadas).

J)                   SERVIÇOS DE HOSPEDAGEM – AIRBNB OU BOOKING
Deve-se proibir neste período pois coloca toda a coletividade em exposição pela rotatividade e circulação de pessoas dentro do Condomínio.

K)                 INSTITUIÇÃO FINANCEIRA DO CONDOMÍNIO (BANCOS)
Verifique junto ao gerente a prorrogação do prazo para apresentação da nova Ata de eleição, não suspendendo as atividades financeiras regulares e mensais do Condomínio, pois se trata de um caso fortuito. Alguns bancos estão flexibilizando com um prazo de até 90 dias a entrega.

L)                  ASSEMBLEIAS DE CONDOMÍNIO - ESCLARECIMENTOS
A recomendação geral é a imediata suspensão das Assembleias de Condomínio ainda que a participação normal em Assembleias seja baixa, pois pode de ocorrer de ter um número maior de presentes ocorrendo a aglomeração e não respeitando a orientação os Órgãos Públicos e, principalmente, se houver registro de quarentena por suspeita ou caso confirmado. Segue abaixo comentários sobre cada caso.
1. Cancelamento de Assembleias Agendadas - Deve ser comunicado em todos os meios possíveis: murais, elevadores, email, WhatsApp, Telegram, telegrama (Proprietários que não residam no imóvel), embasado tal ato por motivo de força maior, evitando assim confusões e aborrecimentos para todos.
2. Assembleia Obrigatórias – deve ser realizada apenas para deliberar questões que envolvem aspectos legais e representatividade, como um mandato de síndico que está para vencer ou venceu e, não conseguiu a prorrogação junto a instituição bancária, por exemplo. A pauta deve conter item único, de rápida duração, observando os espaços físicos, bem ventilados, como na quadra poliesportiva ou área comum, por exemplos, com distanciamento de 02 metros entre as pessoas, tempo determinado de duração, utilização de máscaras e luvas descartáveis (se possível). Outro exemplo, caso haja necessidade imperiosa de aumento da taxa condominial para equilíbrio financeiro do Condomínio (previsão orçamentária), deve-se comunicar todos e fazer rateio extra, ratificando posteriormente tal ato em uma Assembleia.
3. Assembleia Virtuais - assuntos de caráter emergencial, através do uso de aplicativos de reuniões online. Não é recomendado a votação de assuntos que tragam consequências a terceiros (eleição de síndico, por exemplo). A formalidade para que ela aconteça é a mesma da presencial: convocação válida para todos os Condôminos, tempo hábil, descrição no edital de forma clara como ocorrerá. Após, levar a gravação e os votos (caso sejam em papel) até o cartório para confecção de uma Ata Notarial e publicidade das informações.

M)               FUNCIONÁRIOS DO CONDOMÍNIO E TERCEIRIZADOS
Devem estar atentos as medidas necessárias de limpeza e assepsia. Os Funcionários que estiverem com os sintomas, devem procurar o hospital para ter a falta justificada, não incorrendo em abandono de emprego ou comprometendo seus rendimentos, além do amparo que a CLT e a Lei Federal trás. Quanto aos funcionários do grupo de risco ou doenças crônicas, necessária cautela. Recomenda-se a licença-remunerada, postergando futuramente através de um Termo de Ciência com o funcionário, um Banco de Horas, por exemplo. Não se deve falar em férias, devido ao caráter social e pedagógico que a mesma possui e não é o caso neste momento. Ainda, a utilização dos EPIs é obrigatória e é motivo de advertência e até suspensão, principalmente pelos funcionários da limpeza.

N)                BOLETOS / NOTAS FISCAIS DE MERCADORIAS / CORRESPONDÊNCIAS / FATURAS DE CONCESSIONÁRIAS
A sobrevida do Coronavírus na superfície papel é de até 24 horas, conforme estudo realizado por cientistas dos Centros de Controle e Prevenção de Doenças (CDC), da Universidade da Califórnia, de Los Angeles e de Princeton. Os papéis que circulam pelo Condomínio passam por diversas mãos e podem estar contaminados. O ideal é substituir pelo recebimento online desses documentos. No caso de correspondências, deposite em um lugar seguro no seu apartamento e deixo-a em quarentena por 24 horas. Recolha para o apartamento só o que for de fato importante.

O)                 OBRIGATORIEDADE E INFORMAÇÃO DE CONTÁGIO
É dever legal e moral a comunicação ao Síndico sobre o contágio de sua unidade e o prazo de quarentena, para não propagação da doença aos demais, visando a não prejudicar e nem colocando em risco toda a coletividade. Além disso, quando circular na área comum, deve ser pontual e utilizar máscaras e luvas descartáveis. Independentemente de qualquer recomendação acima, a forma que será adotada para cada caso, é recomendada que sejam todos esses atos registrados em Ata do Conselho, para que haja um registro histórico condominial desses eventos excepcionais, motivos e consequências, caso ocorram.
Por fim, o artigo 226 da Constituição Federal, pelo princípio da precaução, fundamenta todo o acima exposto, a saber:
“Todos têm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida, impondo-se ao Poder Público e à coletividade o dever de defendê-lo e preservá-lo para as presentes e futuras gerações”.
Por fim, é aconselhável que cada Síndico e Condomínio busque orientações especificas com seu Jurídico Condominial, para avaliar demais medidas conforme as particularidades de cada Condomínio, solicitando um parecer jurídico antes de praticar qualquer dos atos mencionados ou recomendados acima, juntamente com o Conselho do Condomínio.
Trata-se de medidas excepcionais, visando o cuidado com a saúde e o bem-estar de todos, tendo sempre como objetivo os interesses coletivos e visando o individual também. Que TODOS façamos nossa parte com tenacidade e determinação para que possamos proteger as nossas famílias, amigos e toda a sociedade. A palavra de ordem é CAUTELA!!!

É o parecer que Submeto a Superior apreciação.



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2 Comentários

  1. Gostaria de saber quanto aos pagamentos das obrigações, Taxas condominiais, Impostos IPTU e bombeiros, com também alugueis.

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