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Artigo Adv. Wellerson Magno de BH: Assembleias de Condomínios em tempo de pandemia: COVID19

ASSEMBLEIAS DE CONDOMÍNIOS EM TEMPO DE PANDEMIA – COVID 19


Tendo em vista a situação extraordinária que estamos vivendo, no que tange o bem-estar coletivo dos moradores e levando-se em conta que todas ou quase todas as medidas provavelmente restringirão os condôminos/ocupantes em suas propriedades/posses, é imperativo que as ações do síndico tenham fundamento técnico e jurídico. Tal fundamento deverá ser retirado das inúmeras recomendações das autoridades públicas, através dos Decretos, Portarias do Poder Executivo, da orientação da Organização Mundial de Saúde (OMS), das regras da Agência Nacional de Vigilância Sanitária (ANVISA), dentre outros. Legalmente, os síndicos podem determiná-las de maneira emergencial.

 

Em posse do embasamento técnico e jurídico, o síndico pode e deve tomar as decisões que entender mais adequadas para resguardar a saúde dos ocupantes da edificação. Posteriormente, convocará assembleia para prestar contas de seus atos e ratificar suas decisões ou o responsabilizar por elas e evitar ser responsabilizado cível, criminal e administrativamente.

 

Insta salientar, que neste caso excepcional de pandemia, não é necessária a realização de assembléia extraordinária ou ordinária para deliberar ou validar as ações do gestor, uma vez que a própria realização de assembleia poderá ser um fato nocivo à saúde dos condôminos.

 

Ainda neste contexto, surge a pergunta sobre o tema “assembleias virtuais ou digitais” que não é uma novidade na área condominial. Com o avanço da tecnologia e com a população cada vez mais conectada, é comum que condomínios procurem essa modalidade para agilizar e deixar mais prático o ato da assembleia condominial. Diga-se de passagem, ainda não temos lei federal condominial sobre o tema assembléia virtual. O que se discute no Congresso Nacional e que ainda não é lei, são os temas: projeto de LEI 548/2019 (Votação eletrônica) e projeto de LEI 1.179/2020 (Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações privativas do senador Antônio Anastasia que menciona a modalidade das assembléias virtuais/remotas).


Por outro lado, devido a pandemia do “Coronavírus” (COVID-19), tal modalidade voltou à lume, sendo um assunto recorrente em tempos onde se evita grandes aglomerações, porém existem riscos que devem ser levados em consideração, em especial quando se trata de um tema novo e que pode gerar prejuízos futuros aos condomínios.

 

É importante lembrar que todo condomínio é obrigado, por lei, a ter ao menos uma assembleia geral por ano, a denominada Assembleia Geral Ordinária – AGO, nos termos do Art. 1.350 do Código Civil, que será, em regra, convocada pelo síndico.

Cada convenção de condomínio determina a forma como a assembleia será conduzida, como a eleição de um presidente de mesa e secretário para a redação da ata, devendo estar previsto a possibilidade de assembleia virtual, bem como quais os seus requisitos mínimos para sua realização.

Nenhum condômino pode ter seu direito tolhido de participar e votar nas assembleias por óbice técnica, especialmente caso algum morador não tenha acesso a internet ou tenha dificuldades de utilizá-la. Além disso, as plataformas digitais que oferecem esse serviço precisam ter uma segurança redobrada, para garantir que o signatário é realmente o proprietário, inclusive se recomenda a utilização de assinatura/certificado digital, que garante a lisura do processo. O registro e a forma da redação da ata são pontos que devem ser considerados e esclarecidos previamente, pois o condomínio pode ter problemas na hora registrar a ata.

O que se frisa, neste momento, é que o processo de assembleias virtuais ainda é inicial no Brasil, sendo que qualquer condômino que se sinta prejudicado ou até mesmo que tenha dúvidas sobre a segurança eletrônica da votação, poderá pleitear a anulação da assembleia, podendo agravar a situação do condomínio, ao invés de solucionar o problema.

Embora seja juridicamente possível a realização de assembleias virtuais, neste tempo excepcional de virose, não é recomendado que se utilize de situações atípicas como a pandemia do COVID-19 para a realização de tais assembleias sem a aprovação e treinamento de toda a coletividade, visto que o ato poderá ser objeto de discussão judicial e o condomínio poderá ter mais um problema ao invés de solucioná-lo.

Caso o condomínio, ainda, faça a opção pela realização da assembleia virtual, recomenda-se que todos os condôminos estejam cientes dos riscos atrelados a esse formato de votação, sob a possibilidade de causar problemas maiores ao condomínio.  Para isso, o mesmo deverá preencher os requisitos necessários para validação das assembleias, tais como: contratar um sistema a prova de fraudes, que permita a todos os participantes acessarem a assembleia com usuário e senha, preferencialmente, por meio de assinatura via certificação digital. É importante ainda disponibilizar treinamento para que todos os condôminos tenham a oportunidade de conhecer a dinâmica de utilização da plataforma, o que seria inviável neste contexto de pandemia.

Portanto, os condomínios devem ser cautelosos na avaliação de procedimentos a serem adotados em função de situações adversas, como a pandemia do novo Coronavírus e outras questões, além da implantação de sistema de assembleia virtual. Pois, entendemos que embora seja juridicamente possível a realização das assembléia virtuais, neste momento atípico da sociedade, em meio a pandemia do COVID-19, é temerário a realização de tal procedimento o que poderia gerar um colapso e custo elevado para o condomínio.

WELLERSON MAGNO AVELINO

Advogado especialista em Direito Condominial

 

 


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