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Há diferença de Assembleia Virtual e Assembleia Online?

 Você sabe a diferença de Assembleia Virtual e Assembleia Online?

 No início da pandemia no Brasil síndicos de todo país tiveram um imenso desafio organizar a gestão condominial e adiar a realização das assembleias. Diversos assuntos pendentes de discussão e decisões tiveram que esperar e muitos problemas começaram a ocorrer na administração dos condomínios.

Com a chegada da LEI 14010/2020 ficou muito mais fácil a realização das assembleias virtuais. Diversas administradoras que não faziam o procedimento passaram a adotar, surgiram sistemas, empresas disponibilizando apoio para ajudar os síndicos.

Nós, do Jornal Síndico Profissional, realizamos palestras online para tirar dúvidas dos síndicos, também e contribuir com os nossos leitores.

Porém, ainda há muitas dúvidas sobre os procedimentos das assembleias virtuais. Muitas pessoas questionam a validade, os procedimentos e para isso convidamos a Administradora de Condomínios Denise Casado Gestora Condominial da Excelente Gestão em Condomínios de São Paulo para conversar sobre o tema. A Denise participou recentemente de uma live sobre a discussão das assembleias virtuais e desta forma pedimos para que ela esclarecesse alguns pontos aqui. Confira abaixo. 

 

Jornal Síndico Profissional: Denise existe diferença entre ASSEMBLEIA ONLINE e ASSEMBLEIA VIRTUAL?

 

Excelente Gestão em Condomínios Denise Casado:  Olá, Eli. . É uma honra atender ao seu  para falar dos aspectos administrativos da Lei 14010 2020 que autoriza a realização de assembleias virtuais em condomínios.

 

Eli, embora as pessoas estejam usando as duas nomenclaturas, há diferenças técnicas entre os ambientes em que essas reuniões – on line e virtual – se realizam.

 

Como dizem por aí:  Uma coisa é uma coisa, outra coisa é outra coisa.   A assembleia on line se daria  através de reuniões feitas por ambientes em que há reunião de pessoas que conversam entre si, discutem assuntos e temas diversos, mas que não permitem a segurança necessária para representação das unidades, por exemplo - são as famosas LIVES.   

Já na assembleia VIRTUAL, há um processo gerado por plataformas específicas, que apresentam condições técnicas para homologação dos condôminos com direito à voto, inclusive por procurações, para a proposição de assuntos a serem votados e decididos e que gerarão documentos oficiais como lista de presenças, contagem de votos, ata, etc.

Antes de mais nada é importante esclarecer que a Lei autoriza a realização das assembleias virtuais, porém não regulamenta essas assembleias.   Advogados e administradores têm debatido o que seriam as regras  destas assembleias. É importante que se considerem os riscos que a Lei não prevê, como, por exemplo, a falta de previsão em Convenção deste tipo de deliberação.  

 A maioria das convenções descreve a forma em que as assembleias devem se reunir para deliberação de assuntos de interesse do condomínio.   Uma assembleia virtual não consegue cumprir esses ritos, o que pode gerar problemas futuros para o condomínio, como recusa de registro de atas, e até impugnação das assembleias, o que não interessa para ninguém.   

Eleição do Síndico

A Assembleia Virtual vem atender a necessidade urgente e emergencial de algumas questões. Principalmente  a Eleição de Síndico. Importante salientar que todos os mandatos estão automaticamente prorrogados até 30 de outubro de 2020, pelo que mandatos vencidos e a vencer até lá, não demandam a realização de uma assembleia. Porém, há casos de renuncia ou impedimento do síndico, e aí não há saída, já que a Pandemia impede as reuniões presenciais.

 Obras Urgentes no Condomínio

Outro assunto que demandaria uma assembleia virtual, é a aprovação de obras urgentes e emergenciais que demandem rateio específico, por exemplo.

É importante que a convocação destas assembleias siga os ritos determinados pela convenção na questão de prazo de convocação, itens de deliberação, quóruns especiais quando necessários, horários, etc.   Em uma assembleia virtual, a convocação deve prever o horário de abertura e encerramento das votações, e a pauta deve prever votos claros e objetivos. No caso das eleições, é importante que os candidatos se apresentem com antecedência para que a plataforma seja munida de informações para que no momento da votação os demais condôminos possam votar sem dúvidas. 

Nos demais itens, sugerimos sempre uma redação  que permita votos objetivos:   sim, não e sim com ressalvas.   Quando há ressalvas, a administradora – que acompanha a assembleia durante todo o processo - pode entrar em contato com o condômino, dentro do período de votações, esclarecer dúvidas, oferecer informações e dar a oportunidade para que o Condômino possa rever seu voto para SIM ou NÃO.

 Estas são formas de conduzirmos essas assembleias com o máximo de segurança possível, já que a Lei não nos dá essa segurança. É preciso se cercar de todas as condições possíveis e necessárias para evitar qualquer dúvida com respeito ao processo deliberativo das decisões tomadas pelo  condomínio, para que haja segurança jurídica para todos.

 Jornal Síndico Profissional: Como foi a adaptação dos seus clientes na realização das assembleias virtuais?

Excelente Gestão em Condomínios Denise Casado Nossa principal orientação é de que se analise atentamente a necessidade de realização de uma assembleia virtual e até que ponto esse é um processo seguro para determinado condomínio. É preciso avaliar se no condomínio que pretende fazer a assembleia, há condição técnica e formal de todas as unidades serem representadas. 

Se o condomínio atender esses primeiros pré requisitos, iniciamos um processo de “educação” dos condôminos para essa forma de reunião. Em alguns casos, há a necessidade e possibilidade de se fazer uma assembleia híbrida, em que há a votação virtual, e há uma forma se manifestar o voto “no papel’, em urnas, por exemplo. Mas esse também é um risco. É preciso ter cuidado para que os votos representem a vontade de quem tem direito de votar, com segurança jurídica. Qualquer falha no processo representa aumento do risco jurídico que a falta de regulamentação da Lei pode gerar.

Jornal Síndico Profissional: A assembleia virtual permanecerá como uma solução em sua opinião?  

A Assembleia Virtual é um processo que veio para ficar, mas é preciso percorrermos um caminho para chegarmos à uma regulamentação que torne essa modalidade de deliberação mais fácil e segura. Alguns cartórios estão se negando a registrar atas de assembleias virtuais, mesmo com toda a documentação apresentada, por não entenderem que os ritos formais destas reuniões estejam cumpridos. E isso gerará um problema na representação. A realização destas assembleias não pode gerar mais problemas do que soluções, e não pode gerar insegurança jurídica para o condomínio.

A Lei veio para trazer soluções neste momento de Pandemia, mas e depois disso? As assembleias virtuais, a meu ver, vieram para ficar, porque facilitam muito vários processos de deliberação, entretanto, não podemos esquecer que é em uma assembleia presencial que os condôminos têm a oportunidade de interagir, discutir, propor soluções, manifestar suas vontades, e chegar a um ponto que agrade a maioria, ou, talvez, a todos. 

Isso não pode acabar. O olho no olho não pode ser substituído por um login e senha, não é? Já temos tão pouca adesão às assembleias... creio que automatizar esse processo tornará os condomínios menos sociáveis e sociais. Mas essa é a minha posição pessoal; a posição de alguém que acredita que a vida é feita de relacionamentos, e que esses devem ser priorizados para que um condomínio seja bom para todos.

Jornal Síndico Profissional: Você chegou a fazer com seus clientes?

Excelente Gestão em Condomínios Denise Casado Então, nosso sistema está preparado, temos a plataforma e condições técnicas para fazer estas assembleias com segurança, mas, como eu disse, acho que ainda há um risco na realização destas assembleias virtuais sem uma regulamentação legal, e, por isso, estamos “segurando” o que não demanda decisões imediatas e urgentes, aguardando os próximos passos. Fizemos a maioria das assembleias ordinárias no primeiro trimestre, e, portanto, estamos com mandatos vigentes e regulares. 

Apenas um cliente está avaliando se vai fazer ou não, porque a síndica, cujo mandato vence em 30 de agosto, não quer prorroga-lo até outubro e não quer continuar no cargo. Mas é um dos casos que citei: muito idosos no condomínio talvez dificulte o processo de acesso ao ambiente virtual. Estamos estudando formas de fazer uma assembleia hibrida, para promover condições de todos participarem da eleição, que seria o único item da assembleia.

Jornal Síndico Profissional: Você percebe ainda um certo medo do síndico para fazer a assembleia virtual?

Excelente Gestão em Condomínios Denise Casado Não chamaria de medo, mas sim de responsabilidade em fazer quando houver uma regulamentação que garanta a segurança jurídica do Condomínio e, portanto, dos síndicos. Mas sim, há uma preocupação, extremamente legítima, pela falta de diretrizes legais que temos para a adesão à modalidade.

 Jornal Síndico Profissional : Como trabalhar estes receios?

Excelente Gestão em Condomínios Denise Casado: Sendo clara e objetiva na análise e condições de cada condomínio para a realização de uma assembleia virtual. Na análise de cada caso, somos capazes de avaliar se vale a pena ou não correr o risco. Nossos clientes têm confiança em nosso trabalho, e se sentem seguros com nossas avaliações. Isso facilita muito as relações e tomadas de decisões.

 

Serviço: Denise Casado é Gestora da Excelente Gestão em Condomínios. Administradora de Condomínios de São Paulo. Conheça mais: 

 https://www.jornalsindicoprofissional.com.br/2020/08/conheca-administradora-de-condominios.html

 

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