“Responsabilidade Civil e Criminal do Síndico”
Com o constante crescimento das cidades, e
diminuição de espaço habitável, bem como da violência que assola o país por
décadas, várias famílias, principalmente nos grandes centros, passaram a migrar
de residências tradicionais para os chamados condomínios de casas, prédios,
associações e similares.
Por conta desta migração que ocorre há décadas,
houve um crescimento muito grande destes empreendimentos, que em algumas
cidades como a Grande São Paulo segundo dados do IBGE até o ano de 2017 já
possuía mais de 53 mil prédios.
Se imaginarmos que com esse crescimento
exponencial, a demanda por profissionais cada vez mais especializados também
cresceu, chegamos a figura do sindico profissional, que em décadas anteriores
era o chamado sindico orgânico, que, ou era aposentado, ou era a chamada dona
de casa.
Hodiernamente esta figura está cada vez mais em
extinção, dando lugar aos chamados especialistas em direito condominial, como observamos
no mercado, são os advogados especialistas, administradoras, peritos,
contadores, e síndicos profissionais.
Todos citados acima possuem suas
responsabilidades como prestadores de serviço em condomínios, entretanto a
figura que mais é exigida em deveres e obrigações são os síndicos, que ainda
podem ser os orgânicos, mas na grande maioria já são profissionais inclusive
com empresa constituída, pois representam o condomínio ativa e passivamente em
todas as questões que envolvam o prédio.
Desta forma é imprescindível alertar os
síndicos orgânicos ou profissionais, que devem seguir à risca todos os deveres
e obrigações que decorrem do código civil, convenção do condomínio e regimento
interno, código penal, tributário, ambiental, dentre outras exigências, para
que não seja responsabilizado com seu patrimônio ou com a sua própria
liberdade.
Porém como o objetivo deste artigo é tratarmos
das obrigações apenas civis e criminais, deixemos para outra oportunidade os
demais temas, anotando algumas dicas:
Primeira dica: sempre leia a
convenção do condomínio, repito sempre leia a convenção do condomínio,
multiplique esta dica por quantas vezes for necessário, não se canse de ler
este documento primordial, na sua vida de sindico, para que não cometa erros
que possam prejudicar seu patrimônio ou sua liberdade.
Se seguir à risca tudo que está escrito neste
documento como por exemplo quóruns para deliberações, obras, manutenções, datas
para assembleias gerais ordinárias e extraordinárias, forma de rateio de
despesas, previsão orçamentária, prestação de contas, fundo de reserva, forma
de aplicação de multas etc. com certeza terá finalizado sua gestão de forma
profissional sem maiores problemas.
Segunda dica: procure ler o código
civil que trata a partir do seu artigo 1331 até 1358 dos condomínios edilícios,
principalmente o artigo 1348 que inicia-se dizendo “Compete ao síndico” não
se preocupe se não entender nada da primeira vez que ler, a repetição da
leitura lhe ajudará a entender de onde vieram os artigos da sua convenção de
condomínio, lembre-se, sindico informado e com conhecimento traz respeito e
credibilidade e logicamente não se complica no ato de gerir algum
empreendimento, por menor que seja.
Terceira dica: contrate
profissionais especialistas na área para te ajudarem, como Advogados
independentes sem vínculos com outras empresas, faça uma busca no site da OAB
do seu estado para saber se este profissional é realmente Advogado, se está com
a carteira da ordem regularizada, pergunte se emite nota fiscal como Advogado,
levante com outros síndicos a qualidade do trabalho deste profissional, só
assim estará protegido.
Contrate uma administradora com registro no órgão da
sua categoria, com profissionais habilitados, que te apresente todas as
certidões negativas dos órgãos competentes e com experiência e que não fique te
oferecendo tudo em um pacote só, pois
isso é perigoso, afinal ninguém sabe tudo, e mais, se algum administrador de
condomínio te oferecer serviços jurídicos gratuitos como um plus em seu
contrato de administração de condomínios, fuja dessa proposta, pois ela é
ilegal e pode te prejudicar como sindico, afinal somente Advogados são
conhecedores do assunto e podem exercer assessoria e consultoria jurídica, e
emissão de pareceres jurídicos, assim como somente contadores e administradores
podem oferecer serviços administrativos, financeiros, contábeis, isso quer
dizer que o ditado popular “cada um no seu quadrado” cai como uma luva neste
artigo.
Isso vale para todas as empresas de prestação
de serviço, peça todas as certidões negativas da empresa de portaria e
zeladoria, levante se esta possui processos contra seu CNPJ, se se enquadram na
categoria de Lucro Presumido, pois estão proibidas de exercer esta função pelo
Simples Nacional segundo entendimento da Receita Federal do Brasil, ou seja,
quer se proteger seja extremamente exigente e cauteloso no momento de contratação
de algum prestador de serviço, não escolha o Advogado mais barato, nem a
Administradora, muito menos a empresa de portaria e zeladoria mais em conta, ou
demais prestadores, escolha os melhores e aceite pagar aquilo que estas
empresas valem no mercado, pois todos estes profissionais, vão te ajudar a
fazer gestão de forma eficiente e profissional valorizando sobremaneira sua
reputação frente ao seu condomínio em caso de ser morador, e para o sindico
profissional, a possiblidade de alçar novos voos profissionais, pois quem
trabalha com os melhores, se torna melhor naturalmente.
E finalizando nosso artigo caro leitor, sindico
ou apenas interessado no assunto, jamais ofenda moradores de forma alguma,
expondo por exemplo que fulano é caloteiro etc., jamais seja agressivo em redes
sociais, assembleias, reuniões, pois tudo isto pode ser usado contra você que
poderá responder criminalmente por calunia, injuria, difamação, racismo etc.
lembre-se “Se precisar gritar para convencer alguém melhore seus argumentos”
E mais, não aceite qualquer tipo de favor
financeiro, nunca faça vista grossa para irregularidades, não aceite presentes,
viagens, regalias, pois se você for pego poderá ser indiciado em diversos
crimes do código penal, fora a obrigatoriedade de devolução de valores caso
fique provado o desvio de dinheiro por exemplo em superfaturamento de obras,
contratos obscuros e leoninos.
Preste atenção toda ação gera uma reação então
se beneficie dessa máxima para fazer o seu melhor de forma honesta e coerente,
pois mesmo que fique provado que não havia dolo em sua conduta responderá de
forma culposa e caso fique provado que o condomínio ou algum morador sofreu
prejuízo, a responsabilidade sempre será sua.
Artigo escrito por Davi Bastos Barbosa, advogado especialista em Direito Condominial, Vice-Presidente da Comissão de Direito condominial da 36ª Subseção de São José dos Campos – SP.
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